Бизнес-план четырехзвездочного отеля в Калининградской области

Гостиницы являются важной составляющей общий инфраструктуры туризма любой страны. Это особенно актуально для Калининградской области, где туризм является одной из важнейших статей формирования областного бюджета.

По данным национального туристического рейтинга Калининградская область занимает 6-е место в рейтинге самых привлекательных для туризма регионов России. При этом, по результатам бронирования гостиниц, город Калининград занимает 7-е место в Top-10 популярных городов России для путешествий.

Можно сказать, что Калининградская область является одним из самых привлекательных регионов РФ с точки зрения туризма, поэтому наличие гостиниц и высокое качество оказываемых услуг выходит на первый план вместе с другими объектами туристической инфраструктуры области.

В связи с актуальностью и растущей важностью этой темы нашей командой в 2016 году было проведено исследование рынка гостиничных услуг города Калининграда. Ниже публикуются некоторые результаты исследования в демо-режиме. Вероятно, многие данные и выводы уже устарели, но вы можете заказать аналогичное исследование для любого города или региона. Обращаю внимание, что это лишь сокращенная версия с самыми общими выводами, полная версия исследования может быть предоставлена по запросу для оценки объема работ.

Обеспеченность номерами

Согласно данным исследования Калининград занимает второе место среди городов Российской Федерации по обеспеченности гостиничными номерами. На тысячу жителей города в 2016 году приходилось 6,3 номера, что превышало показатели многих других российских городов, в том числе столиц.

При этом большинство из этих номеров формируют объекты размещения без звезд, мини-отели и гостиницы уровне 3 звезды. В то время в Калининграде преобладали гостиничные объекты с малым номерным фондом (до 50 номеров). Суммарное количество малых и микро-объектов (до 10 номеров) составляло 87% от общего числа (97 объектов размещения из 112). Т

ем не менее, большая часть номерного фонда была представлена крупными гостиницами и составляла 37%. Крупные и средние гостиницы суммарно формировали 56% рыночного предложения номерного фонда.

Количество объектов размещения и количество мест

В структуре калининградского гостиничного рынка большую долю по количеству объектов занимали мини-отели и гостевые дома. Доля этой группы составляла 54,5%, доля гостиниц – 24%, хостелов – 21,5%.

Правда, в разрезе номерного фонда ситуация выглядела совершенно иным образом, доля гостиниц составляла почти 69% (2 009 номеров, 3 735 мест), 18% приходилось на мини-отели, 6,5% занимали гостевые дома, на хостелы оставалось 6,4%.

Структура гостиничного рынка

При более детальном рассмотрении, типы объектов на рынке можно разделить на международные сети, местные и федеральные сети, прочие гостиницы, мини-отели, гостевые дома и хостелы.

Стоит отметить, что рыночная доля международных гостиничных сетей на момент анализа находилась на невысоком уровне – суммарный номерной фонд гостиниц «Кайзерхоф», «Рэдиссон» и «Ибис» составлял 462 номера. Доля группы – 15,9%, что было немногим больше локальной сети «Центральные гостиницы Калининграда» в которую входили гостиницы «Калининград», «Москва», «Чайка» (397 номеров, 705 мест).

Уровень (количество звезд) гостиницы является показателем качества представляемых услуг и развитости внутренней инфраструктуры. Из 2 907 номеров всех объектов размещения Калининграда 505 единиц номерного фонда образовывали гостиницы «4 звезды» (17,4% рынка), 1 489 номеров и 51,2% рынка – гостиницы «3 звезды», 5,7 % рынка и 167 номеров – гостиницы «2 звезды», 19,3% рынка и 560 номеров – объекты без звёзд, 186 номеров и 6,4% рынка принадлежали сегменту «хостелы».

Большую часть рынка занимали гостиницы класса «3 звезды» (63,1% – 1 268 номеров), из 2 009 номеров 408 относилось к гостиницам класса «4 звезды», формирующим 20,3% рынка, 7,1% рынка (143 номера) приходилось на гостиницы «2 звезды», 9,5% рынка и 190 номеров относились к объектам «без звезд».

Перспектива проведения ЧМ-2018

Как известно, одним из драйверов развитие туристического сектора в Калининградской области на момент проведения исследования была перспектива проведения в Калининграде матчей группового этапа чемпионата мира по футболу в 2018 году. В этой связи учитывались требования ФИФА об обеспеченности гостиничным фондом.

Города, в которых будут проходить групповые этапы чемпионата должны были располагать качественным фондом (3-5*), объемом не менее 1 760 номеров в 40-минутной доступности от стадиона. Также, в радиусе 100 км должны находиться еще 6 000 номеров. При этом согласно требованиям ФИФА в городе, где проводятся матчи, должно быть 150 номеров уровня «5 звёзд» и 860 номеров уровня «4 звезды». Итого, общее количество номеров уровня 4 и 5 звёзд должно было составлять 1 010 номеров.

По состоянию на май 2016 года в городе не было и не планировалось строительство гостиниц уровня «5 звёзд», и даже, если ФИФА снизило бы требования до категории «4 звезды», то общий дефицит номерного фонда составил бы 602 номера. Правда, к 2018 году планировалось компенсировать этот дефицит за счет строящихся гостиниц уровня «4 звезды».

Стоимость услуг

В ходе исследования была подробно изучена стоимость номеров по всем объектам размещения Калининграда, было установлено, что среднегодовая стоимость стандартного гостиничного номера (DBL STD) в гостиницах, мини-отелях и хостелах города составляла 2 237 рубля с завтраком.

Среднегодовая заполняемость гостиниц Калининграда по данным регионального Правительства и профильных министерств находилась на уровне 55-60%. При этом, в верхний сезон загрузка могла достигать 75-80%. Данная информация подтверждалась данными по загрузке, полученными из других источников. Ключевыми факторами, влияющими на высокую загрузку отеля является: расположение в центральной части города вблизи одной из основных магистралей, цена и классность (либо принадлежность к одной из международных сетей).

Другие данные в полной версии

В полной версии также представлены результаты изучения колебания стоимости номеров в высокий и низкий сезон по наиболее крупным объектам размещения Калининграда. Исследовано наличие ресторанов и уровень цен, наличие одного или нескольких конференц-залов, располагающихся в подавляющем большинстве гостиниц города. Представители гостиниц отмечают, что спрос на конференц-услуги составлял 1,5 мероприятия в неделю (в расчете на одну гостиницу).

Бизнес-план строительства гостиницы

Как следствие актуальности темы постройки гостиницы уровня 4 звезды в Калининградской области, наша компания по заказу крупной международной гостиничной сети разработала бизнес-план постройки такой гостинице на 162 номера в Калининграде.

При разработке бизнес-плана был проведен анализ местоположения гостиницы с точки зрения ближайших объектов городской инфраструктуры и достопримечательностей, мест отдыха и развлечения, объектов общественного питания, деловых и торговых центров, расстояния до основных объектов города, а также до вокзалов, аэропорта и морского побережья. При анализе были проанализированы видовые характеристики, в том числе, с учетом влияния близлежащих объектов, удобство подъезда к участку, обеспеченность общественным транспортом, скрытость от городского трафика и т.п.

Бизнес-план был необходим для получения статуса резидента особой экономической зоны (ОЭЗ) в Калининградской области и позволял оценить основные экономические показатели и перспективы реализации проекта для региона.

Как обычно, при разработке бизнес-плана был проведён расчет доходной и расходной части проекта, вычислены основные финансовые показатели, разработан календарный план и оценена эффективность реализации проекта, выполнен анализ рисков и предусмотренные способы их сокращения.